Quelle est la forme juridique d’une SCI ?
La SCI, Société Civile Immobilière, est une société ayant au moins deux associés et qui permet de constituer et gérer un patrimoine. Il s’agit du statut juridique le plus utilisé pour ceux qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier à plusieurs. C’est une alternative à l’indivision, qui est un régime juridique très contraignant et peu souple. Qu’est-ce qu’une SCI ? Quelle forme juridique prend une SCI ? Quels sont les avantages ? Quels sont les différents types de SCI ? On vous en dit plus dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI, Société Civile Immobilière, est une société qui permet de constituer et gérer un patrimoine à plusieurs. La forme juridique d’une SCI assure la gestion et la passation des biens immobiliers et doit comporter au minimum deux associés. En effet, il n’est pas possible de créer une SCI seul, puisque l’objectif est que chacun contribue au capital social par un apport numéraire ou en nature. Le statut de la SCI permet ensuite aux associés de partager les bénéfices obtenus sous forme de dividendes selon l’apport réalisé par chacun dans le capital social.
Elle s’oppose à l’indivision, qui est une méthode couramment utilisée dans le cas d’une propriété partagée entre plusieurs associés. Ce statut juridique s’adresse à la fois aux particuliers et aux professionnels et se voit beaucoup dans le cadre de SCI dites familiales.
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Quelles sont les différentes formes de SCI ?
Il existe 4 formes principales de SCI :
La SCI familiale
Elle est idéale lorsqu’il y a besoin de transmettre un bien de famille. Les associés sont membres d’une même famille. Le but est de permettre aux membres d’une même famille d’être tous propriétaires.
La SCI de location
C’est la forme de SCI la plus courante. Elle vise à permettre une association de plusieurs personnes afin d’acquérir un bien qui sera mit en location, pour en tirer un profit. Les bénéfices sont répartis entre les associés en fonction de leur apport au capital de la SCI.
La SCI construction / vente
C’est la seule forme juridique de SCI qui peut réaliser une activité commerciale. Elle permet d’acquérir un terrain pour ensuite y construire un immeuble et le revendre afin de réaliser une plus-value.
La SCI d’attribution
Cette forme, moins courante, est utilisée pour acheter un bien immobilier onéreux et le diviser entre les associés, qui récupèrent de plein droit la propriété ou la jouissance du bien. Une fois que la division est faite, la SCI est généralement dissoute car l’objectif est atteint.
Quelles sont les caractéristiques principales d’une SCI ?
La forme juridique d’une SCI repose sur plusieurs caractéristiques principales.
Le nombre d’associés
La SCI compte au moins deux associés qui sont des personnes physiques ou morales. Toutes les décisions sont prises en assemblée générale, sauf les décisions liées à la gestion courante qui peuvent être prises par un ou plusieurs gérants désignés par les associés. La nomination du ou des gérants est effectué au choix : dans les statuts, par une décision à la majorité des voix des associés, ou dans un acte de nomination qui porte la signature des associés et qui est un annexe des statuts.
La responsabilité des associés
Dans la forme juridique de la SCI, la responsabilité des associés est particulière puisqu’ils sont responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la SCI. En effet, si la société n’a pas assez de fonds pour s’acquitter de ses dettes, les associés doivent participer en versant de l’argent sur le compte de la société.
Uniquement pour une activité civile
La SCI étant une forme de société civile, cela signifie qu’elle ne peut pas exercer d’activité commerciale. Elle est créée seulement dans le but d’acquérir et de posséder des biens immobiliers. Si une SCI acquiert des biens immobiliers pour les revendre, elle peut être requalifiée en marchand de biens.
Le capital social de la SCI
Au moment de sa création, une SCI doit disposer d’un capital social. Mais il n’existe pas de minimum, ce qui signifie qu’il est possible de créer une SCI avec un capital social de seulement 1 euro. Il peut également être fixe ou variable. Cette flexibilité est bien adaptée aux opérations immobilières avec des acquisitions et cessions ponctuelles de biens.
Des apports au capital non contraignants
Les apports au capital peuvent être réalisés en nature ( un bien immobilier par exemple ) ou en numéraire. Pour les apports en numéraire, les modalités de libération sont définies par les associés dans les statuts. Et pour les apports en nature, s’il s’agit de biens immobiliers, ils doivent être constatés dans les statuts. Leur évaluation est faite par les associés et ne nécessite pas le recours à un commissaire aux apports.
La fiscalité de la SCI
Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ( IR ). Cela signifie que chaque associé est imposé à proportion de sa participation au capital social. Ce système est avantageux à partir du moment où les associés sont des particuliers eux-mêmes assujettis à l’impôt sur le revenu.
Il est possible d’opter plutôt pour l’impôt sur les sociétés ( IS ) et dans ce cas c’est la société qui paye l’impôt. C’est notamment le cas si, dans le cadre de la SCI, les associés mettent en location des biens meublés, car cela est considéré comme une activité commerciale.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
La SCI est un statut juridique intéressant pour plusieurs raisons :
- La fiscalité est avantageuse grâce à l’option entre IR et IS, qui permet de choisir le régime le plus avantageux. Avec l’IR, la comptabilité est simplifiée ;
- La rédaction des statuts est libre : ce sont les associés qui choisissent les modalités de gestion de l’entreprise ;
- La transmission du patrimoine est simplifié, notamment dans le cas d’une SCI familiale. Les associés peuvent faire une donation successive de leurs parts à leurs héritiers, ce qui permet de profiter d’abattements successifs. Ils sont donc exonérés de droits de succession ;
- Il n’y a pas d’obligation à déposer un bilan comptable chaque année ;
- Les revenus fonciers des associés peuvent se voir imputés des déficits fonciers, ce qui réduit le montant des revenus à déclarer.